作为2017年的开篇，无论是法税政策的扶持，还是品牌多元化、去公寓化；无论是资产证券化，还是贷融债；无论是大败局，还是厂改房，这些对公寓而言，都只是开始，且远未结束！这场关于公寓的残酷争夺战尚处在第一、二阶段，但互联、物联的大潮却将公寓这个小众的领域推向了前沿阵地。同时，请允许我发表对金融的偏见：毫无疑问，金融是幕后强大的助力，但请别纵容金融跑到前台充当主导作用。

目前，公寓行业仍旧处在且将在长期处在“二房东”租差模式的初级阶段，在新的一年乃至未来的3-5年里，智能硬件、SaaS运维管理系统、开放化平台和公寓实体都将围绕公寓展开一场激烈的争夺战，同时，公寓自身也处在野蛮生长的过程中。从讲究居住功能的公寓逐渐转向注重生活的社区，我们看到这期间有很多新兴的机会。

（三）集团平台化

失去平台，一切都将变得毫无意义！集团化平台是对文中上下所述的终级表现形式，其内涵在于“大供应链”。围绕存量的资产运营和用户资源运营，以满足消费者在人、产品、信息与服务方面的“四维多元”组合需求，是对To B、To C在服务方面的圈地，抢夺为消费者服务的入口和场景，好的生意就是消费垄断！

拥有巨量的用户C群，和拥有海量的商户B群，恰恰缺少了能够直接将双方打通的中间环节，以及以运营人才为基础的分享人才的通路，比如运营这部分，如果把运营理念和经验转化成系统输出，标准化、体系化，把什么都管的重运营，转化成知识结构式输出的轻管理输出方式，是不是会好一些？举例来说，OTA集中了大量有需求的C端客户，通过平台式的葫芦口，展示到商户C端，给予客户自由选择，也让商户自由竞争，并形成低费高频的需求和习惯，甚至依赖。

而长租公寓把大量C端通过运营主力连接到B和C的对接输出，可以定向直接输送到如大体量的具体店内，高费低频的实践，解决了公寓搭建和运营这块的痛点，因此，公寓投资是不是可以前期少操心，后期反馈到平台做大量的附加值和增值，采用流量和大数据的优势，成为我的反思。轻资产的平台化和成熟稳定、经验丰富的运营人才成为行业的关键所在！

1、信息平台整合

通过初级的58、赶集、豆瓣、百姓、百度、租房网、SEO优化、地图等来源来获取基本信息。

2、交易平台转型

58的优势在于房源信息及租客的流量上，58同城看准了房源大B化发展趋势，发布了“1到N+”的战略，主要是作为长租品牌公寓装修（土巴兔）、家政（58到家）、消费金融（58金融）流量闭环的“火车头”，从信息平台向交易平台转型，但弱点是缺乏公寓租赁业务SaaS平台，以连接品牌公寓公司的进驻。

交易平台转型在中介化和去中介化两个分支发展，走在线预定平台模式未必能像曾经的OTA那么轻松，评价系统、分享系统的搭建和发挥作用，是看你给顾客自己海选，还是提供别人精选？

3、管控的平台化

“门锁+PMS+OTA”平台形式、“B2C+C2C交易平台+SaaS公寓租赁业务平台”形式，“系统+金融+流量”的体系，都是在ERP协同工具、控制渠道下的多方向探索，运营SaaS系统等提升公寓租赁的业务运营水平。另一方面公寓领域交易平台的出现，二者互联互通才会带来的长租公寓市场的多赢与腾飞。

4、运营的平台化

运营平台化，主要讲究大运营体系下的标准化，例如：1、物业获取标准。主要从产权、性质、地段、类型、面积、租金及租期、物业硬件等综合层面去看。2、硬装标准。制定几套相配套的装修标准和规范，规定长期合作的施工单位，并在装修前做好定位、定成本。3、软装标准。有相配套的设计标准，明确软装装饰所需物品种类、数量，根据定位和预算确定装修风格，设计师、材料采购等统一流程化。4、供应链标准。涉及到房源供应（中介），装修材料、家电、家具、智能设备的供应（供应商），招租、管理供应（服务商），资金供应（金融服务）等方面，应充分利用各方力量，协调运作。5、家电家具采购标准。建立采购规范，规定长期合作品牌商家。采购完成后，进行质检，并明确售后、维修等事宜。6、运营流程标准，包括招租、管理及租后。善于使用信息化工具去优化运营流程、筛选合作靠谱服务商，并根据自身特点，选择最适合自己的方式。

进阶项主要体现在：

①开办平台

定位、选址、筹建都有非常专业的开店模型和研究报告，用来指导商家怎么去定位选址、盘源以及预测远期租金上涨幅度，包括人流、交通、周围的客单价等，拥有高效的筹备能力，能够支撑财务预算决算。

②营销中介平台

制定有针对性的市场营销策略解决方案，包括促销执行、优惠折扣、定价策略、销售管理、客户管理、市场推广等方面。建立自有会员体系、扩展销售渠道并指导组织实施有效控制解决的方案。

③管理平台流程化

输出有完善标准的管理运营体系。从业绩营收、品质管控、销售推广、团队建设、成本管控、及综合执行管控等方面，予以管理流程化输出。在预算和决算、收益管理、财务管理、支付收取等财务管控方面，控制经营成本和费用开支有标准化、科学的模板。

④学院式人才培养平台

提供学院式人才招募、评估、培养、提升的培训体系及工作操作标准化流程，以实战、理论和经验不断修正、优化人才的提升，例如：出房阶段的发布、介绍、带看、逼定、签约、销控等；指导经营团队的组建、培养和管理；指导培训工作，培养骨干人才输出。

⑤服务管理体系平台化

对运营服务提供保洁服务、客服服务、维保服务、入住服务、租约服务、公共服务、安保服务、社区服务、工程管理等相关内务基础运营的管理；确保核心客户的服务工作流程标准化、规范化；公共关系、应急事件处理作业指导书；

运营平台的服务商无论是目前委托代理形式，还是加盟托管形式，或是咨询顾问形式，以及承包形式，都能在项目选址、市调、定位、证照、岗编、布置布局、采购、人员、收银支付、报修报建、定价、促销、预算、决算、业绩、营收、品控质管、营销推广、团建、成本管控、服务管理、控场管理、配套维护、违约处理应对、社群服务开展等方面提供专业有效的解决指导意见。

5、大供应链平台化

服务交易平台、供应链输出平台、金融产品供应，交易财务流程化供应、采装产品配套供应、营销体系输出供应、深度运营体系输出供应、人才培养体系供应、社群商业化供应等等，综合商务信息供应平台整合与提供。

（四）公寓实体

有关资本、有关政策，有关产品、有关同质化、有关回报，公寓实体正面临着各种竞争、各种争夺。面对目前发展水平低下、政策不明朗、运营能力不足、人才匮乏等困境，冷静下来，活着，不失为一条好的出路。目前业内说好也就那么好，大家用自己的方式活着，主动或被动地在行业内起带动或被带动作用。

1、提升营销策略

1）营销招租——线上精准获客

a、官网：SEO、SEM等流量管理、

b、新媒体：微信，微博、HS

c、租房平台：赶集网、58同城、安居客

d、租房社群：微博、房天下、豆瓣、闲鱼、猫扑、支付宝

2）营销招租——线下务实地推

a、租户转介绍:同事、朋友、亲戚

b、区域中介推荐：带访、电话推荐、其他

c、门店到访：路过、商超对接、企业对接

d、线下派单（DM单）：商超派发、企业派发、商铺派发

e、线下商铺合作：易拉宝展示、DM单贴示、推荐分成

f、其他活动推广：外部主题活动（街舞、动漫等）、赞助活动、社区活动

3）促销福利拉动

a、免租期

b、免管理费

c、支付折扣

d、团购优惠

e、转推等值券

f、公关日历活动节点等活动促销福利

目标：租客最优化管理：引流—转化—消费—反馈—留存—分享！

2、踏实精细化运营

放慢脚步，潜心专研运营，把系统、营建、设计、运营等诸多标准流程化，优化管理，增收节支，回归生意本质。踏踏实实做好产品、运营和服务三项核心内容：

1、依据公寓类型及模式确定目标客户，精准销售、多渠道推广、精准营销、主动出击。

2、产品差异化，千篇一律的模仿和同质化让产品丧失竞争力、不堪一击。多倾听客户建议，打造性价比最高的产品，尽量做好自己的特色和特点，保持自己品牌的唯一性。

3、人性化服务，做好公寓本身的服务，吸附和留存人群、提升活跃度、引导分享、实行酒店式管理、做软硬服务融合。在收租收缴业务上，在出行等本地化生活服务提供上，要平等关爱、人性化，淡化处理租赁关系且融洽相处。

4、配套设施齐全，反向思考、利他思维，利用公寓场景使客户有习惯性消费，更加实用、更加便利，如晾晒、洗涤、噪音、环境、干湿分区、能耗、心境、窗景等，还有活动组织度、参与度、互动度、公区合理消费配套等。

5、客户的后续性服务，吸引相合的优秀服务商共同为租户提供更好的体验和服务，增效的部分合理分成。

6、回归产品本身打深根基和粘性，开放平台协同创造增效价值。利用新兴网络技术，使用适合的优秀运营平台，价值展示、营销推广、签约交易、维修报备、服务评价、房租缴纳都可以实现一站式的移动端应用接入，提升高效的运营管理能力。

长租公寓企业运营体系

3、利润收益在出发

回头看看你还没有做的事，做好了再出发。一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。

（1）租房服务收益分四大块，越细分越能关注到差异化。

装修投资回报：一个清水房源一次性进行装修后，花费大约为3万元，那这个花费平摊到合约期每年可实现一定的资金升值。

批零租金差：一个清水房源按照1300拿来后，加上3万元平均到合约期每月的价格是大概能到2000元，房间分隔后统一租出的价格在3000元左右，就能够实现1000元的房屋差价利润。

服务溢价：服务溢价的费用是目前业内长租公寓的一个惯例，大概的服务费用是月租金的10%—15%之间，从基本乘法可以看出，租金价格越高，服务溢价收益越高。

未来租金增长收益：行业惯例中，每间房会按照2%-5%的折旧成本来核算房租的增长区间，每年都会有一个增长。

（2）房客衍生服务收益，前景看似近且可预见但距离远

社群服务收益：社群服务中，越大体量的长租客群，越能体现出社群的价值。社群实现商业价值的方式在不断摸索，小体量的长租公寓基本属于付出，没有收益。

O2O服务收益：以人群打通O2O生活服务，前景的设计上要足够吸引，但是需要达到一定的体量，才能引入第三方接入收益。

消费信贷和长租产品金融投资：金融产品的计入需要商家已经形成了非常稳定的客群和信用体系后，才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服务的难度很大。

原文链接：http://http://www.zjjv.com///archives/view-151232-1.html
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(责任编辑：夏喧)