访客停在小区他人车位 物业究竟能不能锁车？

2018-5-21 03:56:09

佟继萍 选稿:吴春伟

　　4月21日下午1时许，市民胡先生到浦东新区永泰路上的金谊河畔小区探望岳母，临时把车停在了小区里其他居民已租赁的车位上。当晚7时30分，在临时停车6个小时后，胡先生打算开车离开时发现，车子的前轮被物业给锁上了。

　　物业称，在接到租赁该车位的居民投诉后，工作人员发现访客胡先生没有留下有效联系方式，遂根据《业主公约》，“对其实行2小时锁车，锁车时间自车主要求开锁时间计算”。

　　对此，胡先生质疑，《业主公约》不应凌驾于国家法律，且物业没有执法权，锁车行为已涉嫌侵犯他的合法权益。

　　访客说法：

　　“没通知就直接锁车了”

　　4月21日下午1时许，市民胡先生到金谊河畔小区34号某室探望岳母。岳母一家新搬来这个小区刚刚两个多月，他陪同妻子来过几次，但也不是很熟悉。像前几次一样，他进入小区大门时，被车牌自动识别系统拦住了，保安向他询问探访的业主住址。

　　“我报了34号的真实房号，然后进入小区一期地下车库。小区一期地面是不允许停车的，必须停地库，保安也没跟我说具体停哪儿，我一路往34号楼开过去，沿途找车位，发现都挂着固定或已租的牌子。”胡先生一时找不到可以停的车位，这时看到一个特大车位，“就把车就近停在这个160号车位上了”。

　　“其他车位都是纵向停放的，160号车位是横向的，而且特别长，我的小mini车纵向停进去，只占了一半的位置，余下的位置足够再纵向停一辆车。”胡先生说，他刚停好，就被妻子催促着匆忙上楼了。

　　“我当时心里想，吃好晚饭就走。车位主人可能回来得比较晚，因为前几次这样停都没事。万一有事，保安会赶来按门铃叫我移车的。”

　　当晚7时30分许，胡先生和妻子在岳母家吃好晚饭，去地库取车准备回家。没想到，车子的前轮已被一把红色“大锁”锁住，“像两个大钳子一样夹住了轮胎”，导致车辆无法移动。

　　此时，前挡风玻璃上还留有两张“温馨提示”，一张是通知他移车的，写着“您的车辆违反了小区停车场《车辆停放管理规定》占用了他人车位，请您于2018年4月21日19时20分前将车辆停放至小区指定车位或驶离，否则我们将对您的爱车采取锁车措施。”

　　另一张是实施锁车的通知，上书“根据本小区业主公约第三项第5条规定，先对你爱车上锁，2小时，（自车主提出开锁计算时间）”，落款是万科物业服务中心。

　　因为地库没信号，胡先生只得跑到地面上打电话给物业服务中心，提出开锁，却被告知“要锁足2小时”。

　　胡先生质疑，物业锁车涉嫌违法《物权法》，侵犯他的权益，“业主公约”不应凌驾于法律之上，随即拨打110报警。

　　胡先生说，直到民警来了以后，物业才开锁放行。

　　5月15日上午，记者驱车来到金谊河畔小区，在门卫的要求下，说出一个楼号、室号，以访客身份进入该小区。此时，门卫特别叮嘱：“要停在有‘中房’字样的车位上……”

　　记者注意到，整个小区的地库分A区和B区，A区对应一期，二期对应B区，两区并未连通。

　　在A区地下车库，记者看到，有的车位上方悬挂着“私家车位”或“租赁车位”的牌子，有的车位地面上喷涂着“私家车专用”、“已租”的黄字。

　　据物业工作人员介绍，“中房”车位指的是挂着中房牌子临时停车位，主要集中在一期地下车库的D、E区，有差不多100余个。

　　那么，物业当时为什么要锁胡先生的车呢？

　　在物业中心，保安小张打开手机微信工作群，4月23日10时43分显示，群内通报了一条关于锁车事件的消息，内容大致如下：“21日18时20分，34号某室业主到门岗反映，地库A区160车位被占了。经查门岗登记34号某室内，安全员立即上门询问，但业主说不是他家的车。因为车上没有联系电话。根据物业管理规定，建议锁车。”

　　那么，物业在锁车之前，为何没有联系胡先生呢？

　　对此，双方各执一词。胡先生坚称自己当天报了34号的真实房号，但物业却说按照这个房号找上门，没有找到胡先生。

　　“即便我没留手机、通过房号也找不到，还可以通过交警APP 给车主发移车短信？”胡先生认为，“物业没有尽一切手段直接锁车的做法很野蛮，锁足两小时的处罚也过于严厉，并且没有必要。”

　　物业回应：

　　基于保护业主权益出发

　　5月16日，对于访客胡先生的质疑，上海万科物业综合管理部郭丽华回复称：万科物业是基于保护业主的权益出发，并根据业主公约进行执行，此次处罚并不算严厉。

　　郭丽华说，锁车依据是《金谊河畔业主公约》第三条第5款，“对于违停车辆，物业保安应及时上门、电话通知违停车主。违停车辆一小时内未整改的，保安应按公约对其实行2小时锁车，锁车时间自车主要求开锁时间计算。基于公平、公正地对待每一位业主和访客的服务准则，万科物业对于在小区内违停车辆的管理，无论违停车主是业主还是访客，都是一视同仁的。”

　　“胡先生进小区时，门卫已经明确告知请他停在地下车库，停车库内有明显标识告知是否系业主车位，并告知其应停在有‘中房’字样的车位上。锁车前，物业也曾上门联系业主，但业主否认该车属于自家访客。因访客未留电话，故无法联系上该车主。”郭丽华说，“由于被占用车位的业主并没报警，所以没有通过交警APP给车主发移车短信的记录。”

　　郭丽华进一步补充：“在上海不少小区的实际管理中，一般都会在小区管理规约中对锁车有所规定，而物业在实际操作过程中，也会做好通知工作。（只要）符合以上两点，一般会被认定为合规。”

　　[争论]

　　物业是否有权锁车处罚

　　如今，乱停车一直困扰着众多小区居民。对于那些乱停车的业主、租客或者访客，小区物业究竟是否有权对其进行锁车处罚呢？

　　在浦东新区东明路街道房办龚主任看来，金谊河畔物业的做法，符合小区《管理规约》，应当给予支持：“《物权法》规定小区公共部位的产权属于全体业主，全体业主做出的管理规定，全体业主都要遵守，包括公共部位的使用人，如租赁户、访客等。”

　　龚主任认为，乱停车行为扰乱了小区正常的停车秩序，应该有一定的惩罚措施，当然这种措施必须在法律允许的范围内，不能违法。

　　“胡先生停车的位置是他人的租赁车位，胡先生本身有错在先，不应将过错归咎于物业。”龚主任说，“而且（对乱停车）进行锁车的（惩罚）措施，也不是该小区首创，在其他小区早已先行先试。”

　　然而，在上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师看来，胡先生占用了别人的车位，本身确实不对，但是否就应该受到锁车两小时的惩罚，值得探讨。

　　在杨维江看来，业委会可以制定规约，以营造一个和谐有序的社区环境，这本身并没有错，但权力是有边界的，如果规约的内容突破了法律，妨碍了他人的合法权利，就可能涉嫌侵权了。

　　“在法律上，业委会和物业都是普通的民事主体，都没有限制他人权利的执法权。”杨维江说，“物业实施的锁车处罚，更像是以另一种‘不对’，来对抗胡先生乱停车的‘不对在先’，这样很容易模糊双方的责任界定。”

　　[案例]

　　临时停车被锁引发车损

　　2016年，普陀法院曾审结一起因车辆被锁引发的财产损失赔偿纠纷案，判令被告物业公司赔偿车辆维修费及拖车费用的50%。

　　2015年4月5日，方女士前往位于中远两湾城小区的朋友家，将车辆停放在该小区的地面停车位内。因喝了点酒，方女士当天没有将车开走。4月7日晚，方女士取车时发动车辆，发现有异响且行动受限，下车查看后发现车辆左前轮上挂了铁链条锁和一把挂锁。

　　经检查，因车辆被锁前行导致左前制动钳、制动钳的支架、制动钳的合体、龙骨、橡胶阀损坏，此次共产生了1万多元的维修费。

　　法院审理认为，住宅小区系具有一定独立自主性的相对封闭的公共场所。小区可以通过业主大会等合法形式决议形成小区内部事务管理规定。物业管理人基于物业合同的约定及小区内部决议的相关事务管理办法等对小区进行物业管理、提供物业服务。该案中，方女士驾车进入中远两湾城小区，亦应尊重、遵守该小区的秩序，接受小区的管理。而关于过夜车上锁事宜在原告进入小区时领取的停车证有告知，方女士因未仔细阅读而不知晓，存在疏忽大意。其次，方女士作为车辆所有人及驾驶人，在启动之前没有按照安全驾驶规范例行检查车况，未及时注意到车辆被锁情况。再次，中远物业根据小区管理规定对无证停放过夜车辆上锁，但仍应注意不能侵犯公民的财产权益，将车轮锁住会产生潜在危险，中远物业理应给予方女士充分的告知和提醒。但是，除了方女士进入小区时出示的停车证上有相关较小字体提示不得过夜停车的告示外，中远物业也没有证据证明其通过其他方式对原告进行充分、有效的提醒，存在告知不充分、提醒不到位的过错。

　　因双方均存在过错，酌情确定由中远物业对方女士的合理损失承担50%赔偿责任。