“全民营销”为寻租者提供了方便，却不会真的花气力去营销，所以难起促销的作用。

　　近年内地商界崇尚“互联网思维”，职业经理人纷纷响应，以免被视作落伍。在大势所趋下，内地的开发商也不得不搞些新意思，引入“全民营销”的概念，希望有助于舒缓目前的销售困难问题。

　　其实，“全民营销”的概念一点不新。二十年前，互联网刚开始由军用转民用的时候，最先搞的就是这种玩意；不外是利用互联网的传播能力与计算机的搜寻能力，把自己的产品与服务的详细数据放上网，任由“全民”浏览，直接选购。这样，就可以省回一大笔销售推广费用，改作提供给顾客的优惠，达致双赢的局面。

　　现时内地开发商所做的，只是把优惠提供给可以介绍买家的中介罢了。有别于过去只找一家代理公司独家负责楼盘推销工作，现在是希望“全城起动”，来者不拒，凡可以介绍买家给开发商的，开发商都愿意直接付予佣金。

　　这样做法多少有一点作用，但影响力只局限于与开发商关系比较好的旧客户，以及那些想借“飞单”赚“外快”的地产代理公司的雇员，很难真正产生全民起动的效应。

　　原因很简单，开发商自己搞的网站，往往只提供自己的楼盘，不会把竞争对手的楼盘也放上去，信息并不齐备，搜寻的基础狭窄，很难吸引“全民”都来浏览，宣传能力很弱。在互联网世界，甚少有个别生产商的网站受到大众欢迎，成功的都是第三方设计的入门网站。

　　在这种情况下，开发商不可能单凭自己的网站搞“全民营销”，还得利用其他的入门网站买端口，以引入更多的流量。但这样做是有成本的，一方面要向入门网站付广告费，另一方面又要自组销售队伍以应付查询及进行游说，效果不见得比包给代理公司去做来得更好。

　　此外，“全民营销”并没有专利权，个个开发商都可以这样搞，谁也不可以有特别的优势。职业经理人很快会发现，不能单凭“全民营销”，就可以向老板交出一份更亮丽的业绩报告。

　　有职业经理人自夸“全民营销”的效果很好，直接介绍买家给开发商的人正不断增加。

　　其实真正的情况是开发商的佣金开支正在增加，但整体的销售情况却未见好转，原因是当全民知道带客给开发商买楼有佣金收的时候，要买楼的人都晓得找一个亲友作为自己的介绍人，向开发商收佣，然后把利益瓜分。

　　更有甚者，是每当开发商售楼部的员工发现有独自上门的顾客，也会设法为他弄一个介绍人，把公司愿意给的介绍费吃掉。这是导致佣金开支增加，而业绩却没法上升的原因。

　　“全民营销”为寻租者(Rent Seeker)提供了方便，大家只是顺手牵羊，却不会真的花气力去营销，所以难起促销的作用，对一些非热门的楼盘尤其如是。

　　因此，“全民营销”很难成为一手市场的主要营销模式。

　　文/中原集团创始人、中原集团董事兼AM730主席施永青