年末成交“翘尾” 涨幅出现突破

　　2012年12月，上海二手房指数为2600点，较上月上涨5点，环比上涨0.19%，涨幅相比上月扩大0.04个百分点。全年二手房价格呈现由跌转涨，于6月反弹持续至年末，涨幅出现突破，而成交量“翘尾”收官。

　　在指数系统监测的所有板块中，75 %上涨，23%下跌，2%持平。继11月出现“翘尾”行情后，12月再次加速向上，量价齐升，“暖冬”特征明显。表现为：上涨板块较11月明显增加并且集中在中外环附近，下跌板块也多在市区范围内，持平板块数量则大幅减少。上海二手房指数办公室认为，年末的这波成交拉升，主要原因有：一是调控政策边际效应减弱，恐慌性预期出现，认为2013年一季度房价会迎来新一轮普涨，所以集中在年末出手；二是“地王”效应扭转市场预期，行情看涨拉动成交；三是经过半年积累，刚性需求和改善性需求集中释放；四是少量投资客试探入市。

　　2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议提出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；着力提高城镇化质量。12月18日国土部表示为避免“地王”误导市场，采取切实措施稳定用地供应，抑制异常地价。12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调明年楼市调控，继续限购，重提支持改善性需求。12月释放的政府信息或为下一步的政策趋势埋下伏笔。但是，政策预期的平稳背景下年末集中入市已成事实。

　　新兴城区整体领涨

　　2012年12月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.09%，涨幅比11月缩小0.02个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴12月整体上涨0.13%，涨幅相比11月缩小0.03个百分点。

　　2012年12月市区内震荡现象加剧，涨跌互抵下整体涨幅偏弱，市区、市中心涨幅双双回落。如静安、杨浦、徐汇分别上涨0.29%、0.19%、0.14%；而陆家嘴、普陀、虹口分别下跌0.10%、0.06%、0.05%。

　　2012年12月市区内板块涨跌互现，主要特征有二：一是适合改善性需求、房龄相对长几年的板块成交较旺。如静安寺、徐汇上海体育馆、杨浦五角场等板块，房龄在10年左右的次新房为改善客所关注。这类房源价格相比周边5年内次新房低3000-5000元/平方米，且税费方面更有优势，一旦挂牌不愁卖家，相比上月有1%以上涨幅，少部分房源出现多个客户争抢，跳价3%以上也能成交。二是一些买方较为强势、而房源品质稍次的板块，往往调低价格。如虹口曲阳、杨浦东外滩板块，“刚需”对于置业的坚持度没有改善客高，再加上优质房源不足、吸引力欠佳，一旦遇到价格超过预算就不接受，业主只能降价以求成交。

　　2012年12月，新兴城区整体上涨0.27%，涨幅相比11月扩大0.05个百分点。其中，宝山、松江近市区部分均上涨0.30%、闵行、嘉定近市区部分上涨0.28%、0.26%。

　　新兴城区买家在年底出手速度明显加快。尤其是一手房旺销甚至出现“日光盘”的火爆场景，更令二手房买家加速入场。目前在新兴城区，一房和两房总价100万至150万元的房源挂牌3天内就会成交。房价上涨预期，使得首次置业、刚需客选择在年末行情稳定的情况下入市。其积极入市又促动业主跳价，房源紧俏又给了涨价支撑。另外，一些区域内的标杆楼盘价格本来略高于周边，在价格响应上更为快速，如宝山、松江、闵行标杆楼盘价格涨幅达1%以上，直接带动周边，从而提升区域价格。

　　非新兴城区12月整体上涨0.11%，涨幅相比上月扩大0.06个百分点。在沉寂了数月后，年末非新兴城区成交小幅回升，主要为一些本地客户置业需求的释放，有市区、新兴城区业主回原籍购房的，也有一些为父母改善居住环境而购房的。板块整体涨幅较为平均，如金山亭林、朱泾板块分别上涨0.47%、0.30%；崇明堡镇板块、青浦华新板块、松江小昆山板块分别上涨0.39%、0.27%、0.18%；奉贤南桥板块、海湾板块分别上涨0.14%、0.10%。

　　改善刚需成交火热

　　2012年12月全市130个板块中，上涨板块98个，下跌板块30个，持平板块2个。

　　2012年12月上涨板块平均上涨0.30%，涨幅相比11月缩小0.02个百分点。上涨板块多集中在新兴城区，占上涨板块总数一半；而涨幅较高的板块不少在市区。新兴城区内松江莘闵、浦东三林、闵行春申、嘉定丰庄板块分别上涨0.58%、0.52%、0.50%、0.47%，多为刚需置业板块。涨幅较高的板块也包括部分市区板块，杨浦五角场、徐汇上海体育馆、静安寺、新黄浦复兴公园板块分别上涨0.53%、0.52%、0.47%、0.42%，多为改善型置业活跃板块。年末作为购房的较佳时机，挂牌急售房源增多，交投活跃。而业主对于自身房源的价格策略更为灵活，往往一有成交案例便会调整挂牌价。

　　持平板块急剧减少，12月为2个，仅徐汇田林和华泾，较11月大减27个。持平板块的大幅减少也可以认为是市场交易火热的一种直观表现。

　　2012年12月下跌板块平均下跌0.22%，跌幅相比11月缩小0.12个百分点，尽管下跌板块数较11月扩大五成，但是下跌板块占比依然不高。市区20个下跌板块中，如徐汇上海南站、黄浦老西门、虹口凉城、普陀万里板块分别下跌0.41%、0.40%、0.39%、0.38%。而新兴城区下跌幅度不大，如嘉定江桥新城、青浦重固板块均下跌0.07%。集中在市区范围内的跌价，是老工房和大户型中高档次新房拉动板块两头下跌，原因之一是挂牌优质房源减少，虽然目前需求回升较快，但并不意味着可以超卖，只有价格在买家承受区间内才会促成交易。

　　上海二手房指数办公室认为，2012年楼市在刚需及改善需求交替支撑下成交趋向火热，上半年二手房成交8万套，下半年成交突破10万套。2012年全年呈现：价格从年初延续上年跌势、缓慢复苏走平，到年中价格反弹、下半年弱势上扬，到年末扩大涨幅。成交量从年初的交易平平，到6、7月的暴增；从“金九银十”的“旺季不旺”，再到年末的“翘尾”行情。纵观全年，大致可以用“两波行情”来概括：3月出现“小阳春”后，经过4、5月调整，6月指数止跌反弹，7月成交放量；而“金九银十”的传统旺季表现却差强人意，预期转向使得11、12月迎来“翘尾”行情，上海二手房市场年底在“暖冬”中收尾。

　　2012年内两次减息，扩大房产税终未推出，地方政府屡屡微调，预期在政策“平稳期”内缓慢转向。展望2013年，政府和监管层数次强调楼市调控“不松动”，开始加强预期管理。2013年“两会”是最大的政策面，政策有何变化拭目以待。(上海二手房指数办公室)

　　关于上海二手房指数系统

　　上海二手房指数自2002年1月起正式发布，为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告；每周发布上海二手房区域价格抽样报告。

　　上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://http://www.zjjv.com//.cn/scjg/esfzs1.php3

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