入住的新小区道路未建好，路灯又不亮；环顾四周找不到草坪和树木；配套幼儿园等公共服务设施未见踪影……过去，这一令柳州不少迁新居业主头痛不已的状况，将有望得到改变——柳州市住建委出台的《关于加强我市新建物业承接查验工作的通知》（以下简称《通知》）将于2013年1月1日起执行。

　　新房交付有条件

　　《通知》要求，新建物业交付使用前，建设单位和物业服务企业应按照国家、自治区、市政府有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。要求建设单位与购房人签订商品房买卖合同时，在约定交付使用条件条款中必须注明：商品房交付使用时，应完成物业承接查验并取得备案证明。而新建物业必须达到以下条件方能交付使用。

　　一是建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

　　二是供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立的一户一表计量表具。

　　三是教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。若分期开发建设的停车场（库）、垃圾中转站、社区用房等公共服务设施尚未具备投入使用条件的，建设单位应向物业服务企业作出何时投入使用以及何时依法移交的书面说明。

　　四是道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。对于分期开发建设的项目，物业服务用房规划位置不在本期移交范围的，建设单位应先行提供不少于物业服务用房规划面积的房屋，暂时作为物业服务用房使用。

　　五是电梯、消防设施取得使用合格证书并正常运行；二次供水、高压供电、电子监控系统等共用设施设备具有出厂合格证书，安装后正常运行。

　　六是物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全，以及满足法律、法规规定的其他条件。

　　承接查验有细则

　　《通知》规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。同时《通知》还对承接查验程序作了相应规定。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内，办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《物业承接查验内容情况表》。

　　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持承接查验备案表、前期物业服务合同、临时管理规约、查验记录等相关文件，向物业所在地的县（区）住建局办理物业承接查验备案手续。各县（区）住建局应对企业提交的书面材料进行审查，并根据需要安排人员对承接查验进行检查，对经审查符合要求的，出具《物业承接查验备案证明》；对物业企业提交的材料不齐全或承接查验不符合相关规定的，不予出具备案证明，并向企业书面说明理由，要求企业限期整改。

　　如建设单位不移交有关承接查验资料，应由物业所在地县（区）住建局依照《物业管理条例》第59条规定，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　《通知》还要求，各城区住建局应当及时处理物业承接查验的投诉纠纷。相关当事人在物业承接查验中发生争议的，可以申请物业所在地县（区）住建局调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　房开与物业公司有“紧箍咒”

　　《通知》还规定，未进行承接查验，物业服务企业拒绝接管物业服务项目的，建设单位不得以此为由随意撤换物业服务企业；建设单位与物业服务企业依法解除前期物业服务合同的，应通过招投标方式依法重新选聘前期物业服务企业。对于物业服务区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位无权解除与物业服务企业的前期物业服务合同。依法应由业主大会决定选聘、解聘物业服务企业。

　　此外，《通知》对物业服务企业也提出相应要求，对于未完成物业承接查验并取得承接查验备案证明的，建设行政主管部门不予办理物业服务等级标准和收费标准备案。而未办理物业服务等级标准和收费标准备案的，购房人可以以此为由拒绝支付物业服务费。

　　《通知》还对建设单位进行一些限制性规定，要求其不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。同时《通知》规定，对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业的，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。至于建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　《通知》还强调，柳州市（含市辖六县）2013年1月1日以后交付使用的物业项目，必须严格按照《通知》执行；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照《通知》规定办理相关物业承接查验。市民可登录“柳州市物业管理信息网”（http://http://www.zjjv.com///index.asp）及“柳州建设网”（http://http://www.zjjv.com///wy/）查询《通知》全文。